導語

商業項目的建筑物業是后期成功招商運營的基礎，這要求項目提前做好市調定位。通過恒信國通的智慧工地的BIM技術，可進行商業建筑的場地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周圍景觀的聯系。

對于商業項目開發運營來說，建筑的功能必須吻合運營使用的功能，這是一個項目能獲得成功的基礎。

現在很多商業項目開發商拿到一塊地，首先想到的不是進行策劃咨詢，而是直接找建筑設計公司。但是做商業項目的正確流程，首先是市調定位，然后才是相關設計，再是建筑開發。

商業項目的建筑物業一旦出現明顯缺陷，想要改造所需的成本將十分巨大。所以，本文講解在商業建筑設計建造的過程中，開發商須嚴格把控的8個問題。

1、商場入口方位的設定

入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒有固定標準，但可根據項目設置道路的等級、人流車流的流向來確定，同時兼顧考慮各個入口、各類入口之間的協同互動效應，如超市入口與商場入口是否需要客流共享等。入口設置不正確的話，一定會影響消費者的到達率。

(案例：某地下超市家樂福的入口滾梯設置在次入口右側，客群共享，提升商場人氣。)

2、柱網結構設計投入與產出的平衡點

采用何種柱網結構要根據城市的等級、商業項目的性質、周邊競爭的態勢、開發商的開發實力來決定。

如果開發商想打造一個高品質的商業項目，那柱距相應要大一些，但資金投入也會相應增加。

現在最經濟的結構是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車場的時候，8.4m的柱距只能停三輛車。如果要做高端商場，停車位多一些，要做到10.8m的開間才能停下4輛車。

(案例圖)

柱距大小沒有具體的標準，要根據不同的項目具體的決定，歸根結底其實就是開發商對于投入和產出的測算。

3、商業建筑的層高及樓層數

商業建筑的層高及樓層數與城市的消費能力密切相關。

做高端的商場，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢必會上升。樓層數多了，建筑面積相應的會增加，但后期的招商運營等相關問題也會接踵而來。層高和樓層數也要根據市調定位來提供一個合理的數據支撐。

4、中庭的面積和數量

中庭是一個商業項目的人流磁場，過大過小均無法發揮其重要的聚集消費者并向各個區域源源不斷輸送客流的作用。

如上圖的主中庭的位置設置十分不合理。進門就是主中庭，而且面積過大，將近一千平米。

5、中廊、走道的寬度大小

過寬和過窄都是不合理的。過窄會顯得商場低端，過寬導致消費者不互動。商場中的建筑結構實際是一個空間，給消費者一個舒適的空間。

6、商場的平面動線及垂直動線體系

現在的購物中心的設計理念與二十世紀初相比已經有很大的提升。購物中心要考慮好平面動線及垂直動線體系。如果購物中心的動線體系不合理，消費者進入后的舒適度會大大降低，在一定程度上，會影響購物者的消費體驗。

(如圖的購物中心采用雙環線動線，大部分消費者首次進入商場以后極易迷失方向)

7、是否要建設下沉式廣場

現在許多開發商都有這個困惑，看到有些建設下沉式廣場的項目非常成功，自己是否也應該設計建設。

如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場的意義比較大，因為相當數量的消費者從地下到達，下沉式廣場配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費者體驗。

(案例：如圖的下沉式廣場，通過地下通道進行游客導入)

但是如果沒有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場，想把地面人有意的往地下導入，效果不會太理想。

而且地下商業的價值往往比較低，一般為超市，如果沒有自營的商業，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應該在采光方面下功夫，而不是一味認定建造下沉式廣場。

綜上，商業項目的建筑物業是后期成功招商運營的基礎，這要求項目提前做好市調定位。通過我公司智慧工地的BIM技術，可進行商業建筑的場地分析建筑定位，確定好建筑物的空間方位和外觀、建立建筑物與周圍景觀的聯系。在規劃階段通過智慧工地的BIM結合地理信息系統(GeographiInformationSystem，簡稱GIS)，對場地及擬建的建筑物空間數據進行建模，迅速得出令人信服的分析結果，從而做出新建項目最理想的場地規劃、交通流線組織關系、建筑布局等關鍵決策。