房地產企業銷售收入會計核算

按照企業會計準則的規定，結合前述對銷售收入確認的分析，對房地產開發企業銷售收入的會計核算作如下討論。

1、房地產銷售收入的幾種形式

按照現行相關法律法規，房地產開發企業會計上的銷售收入分為預售收入以及真正意義上的銷售收入兩種。

所謂預售收入，也就是房地產開發企業的開發產品達到了預售條件，取得了《商品房預售許可證》，將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或商品房價款的行為而取得的價款收入。一般說來，預售收入會計處理均計入“預收賬款”科目中核算。

所謂銷售收入，是指房地產開發企業銷售完工開發產品(即商品房)取得的價款收入。如前所述，該銷售收入的確認，需要達到4個條件，最基本的條件就是開發產品竣工驗收合格與交付買方。

按照銷售回款的幾種主要形式，將銷售收入確認的情況簡述如下：

(1)按揭回款

這是房地產開發企業銷售回款的主要形式。采取銀行按揭方式銷售開發產品――商品房的，應按銷售合同或協議約定的合同總價款確定銷售收入金額。

按照企業會計準則的規定，采取銀行按揭方式銷售開發產品的，只要所銷售的商品房達到了竣工交付的條件，且銷售合同在當地政府主管房地產的部門備案，就應按銷售合同約定的價款確認商品房銷售收入的實現。也就是說，按揭款項是否收回，與銷售收入確認沒有關系。

但是，如果考慮稅法(國稅發〔2009〕31號文)規定因素，為了減少納稅調整的繁瑣，也可以采取與稅務處理一致的會計處理方法。即：采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(2)分期收款

這種回款方式的頻率僅次于按揭回款方式，特別是銷售精裝修商品房采取分期收款方式較多。采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同約定的合同總價款確認銷售收入的實現。

按照企業會計準則的規定，采取分期收款方式銷售開發產品的，只要所銷售的商品房符合竣工交付的條件，且銷售合同在當地政府主管房地產的部門備案，就應按銷售合同約定的價款確認商品房銷售收入的實現。

(3)一次性收款

這種回款方式過去在房地產企業并不多見，隨著近期對房地產“限貸”政策的實施，這種方式也逐漸多了起來。采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認商品房銷售收入的實現。

2、核算舉例

某房地產開發企業于2011年1月1日開工建設電梯公寓5棟，總建筑面積30000平方米，并與2012年5月31日竣工驗收交付業主使用。2011年6月30日取得《商品房預售許可證》，從7月1日開始預售該電梯公寓，平均銷售價格為10000元/平方米。該企業發生了以下經濟業務：

1)2011年7月～12月預售商品房，取得銷售收入10000萬元，存入銀行。其中：按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元;一次性收款1000萬元。

A.與購房業主簽訂《購房定單》，收取預售商品房定金300萬元、誠意金100萬元，存入銀行。

借：銀行存款爵400萬元

貸：預收賬款――定金300萬元

其他應付款――誠意金100萬元

B.與購房業主簽訂《商品房預售合同》，應收購房首付款3,000萬元(含定金300萬元、誠意金100萬元轉入)，實收2,600萬元存入銀行。

借：銀行存款2600萬元

預收賬款――定金300萬元

其他應付款――誠意金100萬元

貸：預收賬款――購房款3,000萬元

C.收回銀行按揭款6000萬元，存入銀行。

借：銀行存款6,000萬元

貸：預收賬款――購房款6,000萬元

D.與購房業主簽訂《商品房預售合同》，收到一次性付款1,000萬元，存入銀行。

借：銀行存款1,000萬元

貸：預收賬款――購房款1,000萬元

2)2012年1月～12月預售、銷售商品房，取得銷售收入15，000萬元，存入銀行。其中：1-5月份取得預售收入5,000萬元(按揭首付款1,000萬元、銀行按揭付款3,000萬元;一次性收款1,000萬元);6~12月取得銷售收入10，000萬元(按揭首付款3000萬元、銀行按揭付款6000萬元、分期收款1000萬元〔分期應收款為3,000萬元、實收款1000萬元〕)

A.2012年1～5月與購房業主簽訂《商品房預售合同》，取得預售收入5,000萬元，存入銀行。

借：銀行存款5,000萬元

貸：預收賬款――購房款5,000萬元

B.由于該電梯公寓項目已于2012年5月31日竣工驗收交付業主使用，因此從6月份開始應該確認銷售收入了。確認2011年7月～2012年5月取得的預售收入15,000萬元。

借：預收賬款――購房款15,000萬元

貸：主營業務收入――房屋銷售15,000萬元

C.2012年6月～9月，與購房業主簽訂《商品房銷售合同》，合同總金額為9,000萬元。收到業主支付的首付款3,000萬元，尚有6,000萬元銀行按揭款未收回。

借：銀行存款3,000萬元

應收賬款――按揭回款6,000萬元

貸：主營業務收入――房屋銷售9000萬元

D.2012年10月～12月陸續收回銀行按揭款6,000萬元，存入銀行。

借：銀行存款6,000萬元

貸：應收賬款――按揭回款6,000萬元

E.2012年11月12月，與購房業主簽訂《商品房銷售合同》，合同總金額為3,000萬元。合同約定采取分期收款方式：2012年12月底以前支付1000萬元;2013年6月底以前支付余下的2000萬元。企業已經收到1000萬元，存入銀行。

借：銀行存款1,000萬元

應收賬款――分期收款2,000萬元

貸：主營業務收入3,000萬元